¿Qué preguntas debes hacerle a una inmobiliaria antes de firmar cualquier contrato?

Adquirir un departamento es una decisión importante, por eso firmar un contrato sin hacer las preguntas correctas puede exponerte a costos, plazos o condiciones que no habías previsto. Si estás buscando proyectos en venta en Lima, primero debes aclarar tus dudas con la inmobiliaria y comprobar que el proyecto realmente se ajusta a tus planes. 

Entonces, ¿sabes cuáles son los requisitos para comprar un departamento? Conocer los documentos, pagos y condiciones que forman parte de una compra inmobiliaria te ayudará a hacer mejores preguntas, comparar con más criterio y evitar sorpresas durante el proceso. 

A continuación, revisamos los puntos que debes aclarar con la inmobiliaria antes de tomar una decisión.

1. ¿Cuál es el precio real de un departamento?

El precio de compra de un departamento no termina en la cifra del anuncio. Antes de firmar cualquier acuerdo, pregunta si el monto que pagarás incluye cochera, depósitos, acabados especificados en el contrato y áreas comunes. Una oferta que parece más accesible puede resultar más cara cuando sumas los elementos que no están contemplados.

Al valor base debes sumar los gastos notariales, escritura pública, inscripción en SUNARP e impuesto de alcabala que equivale al 3% del valor de venta. También ten en cuenta los gastos mensuales de mantenimiento del edificio y, si financias con crédito hipotecario, los intereses que pagarás durante todo el plazo elegido.

Algunos proyectos aplican al Nuevo Crédito MiVivienda o al programa Techo Propio, lo que puede reducir la cuota inicial o el costo total. Pregunta directamente si el inmueble califica y cuáles son las condiciones actuales. No des por sentado que el asesor te lo ofrecerá sin que lo solicites.

2. ¿Qué condiciones tiene el contrato de reserva?

Pregunta cuánto tiempo tienes para completar la cuota inicial del departamento, en qué condiciones puedes solicitar una devolución y qué penalidades aplican si decides no continuar. Todo debe figurar por escrito; las promesas verbales no tienen valor legal.

3 ¿Qué debe incluir la minuta de compraventa? 

Una vez aprobado el crédito o completado el pago inicial, se redacta la minuta. Este documento debe revisarlo un abogado especializado antes de la firma. Verifica que incluya el precio total, las condiciones de pago, la fecha de entrega y las consecuencias por incumplimiento de cada parte.

4. ¿Dónde se firma la escritura pública y quién asume los costos? 

La escritura se firma ante un notario y tiene un costo que oscila entre S/ 700 y S/ 1 200. La inscripción en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) tarda entre 7 y 15 días hábiles. Pide que el asesor te indique quién asume esos costos y si están incluidos en el precio total.

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5. ¿Cuál es la situación legal del inmueble?

Uno de los errores más frecuentes al adquirir una propiedad es no verificar su estado registral. Tramita una copia literal del terreno en SUNARP para confirmar que la inmobiliaria es la propietaria o tiene un contrato de cesión registrado. Si el predio tiene cargas o hipotecas activas, es información que debes conocer antes de firmar.

Demanda la licencia de construcción otorgada por la municipalidad correspondiente y la constancia de no adeudo de arbitrios y autovalúo municipal. Si compras en planos, exige que la obra cuente con esos permisos válidos. Una inmobiliaria seria facilita la documentación sin demora.

Verifica que quien firme el contrato tenga poder legal vigente para hacerlo. En proyectos que involucran varias partes o representantes, ese detalle es fundamental. Si hay alguna duda, consulta con un notario antes de avanzar.

Requisitos más importantes para adquirir un departamento 

Conocer los requisitos más importantes para adquirir un departamento te permite preparar tu documentación con anticipación y acelerar el proceso de compra. El banco o entidad financiera que evalúe tu crédito hipotecario revisará los siguientes elementos:

• Identidad y estado civil: Debes contar con tu DNI actualizado. Si eres casado, tu cónyuge debe participar en la firma, ya que la legislación peruana exige la intervención de ambos en la adquisición de bienes inmuebles dentro de una sociedad conyugal.
• Capacidad de pago: ingresos demostrables mediante boletas, declaración de renta o estados de cuenta. Como referencia, la cuota mensual del crédito no debería superar el 30% o 35% de tus ingresos netos.
• Historial crediticio: Un perfil sin deudas en mora mejora las condiciones que el banco puede ofrecerte. Si tienes créditos activos, gestiona su cierre o reducción antes de iniciar la evaluación hipotecaria.
• Cuota inicial: Lo habitual es al menos el 10% del valor del inmueble para un crédito hipotecario convencional. Algunos programas estatales exigen porcentajes menores o incluyen bonos que la compensan.

Señales de alerta que debes detectar en el proceso

No todas las inmobiliarias operan con el mismo nivel de transparencia. Identifica estas señales antes de firmar un contrato.

• Negativa a mostrar documentos.  Si la empresa demora o esquiva la entrega de la copia literal de SUNARP, la licencia de construcción o el contrato revisable, es motivo para pausar el proceso.
• Presión para firmar con urgencia. Un asesor que insiste en que debes reservar hoy porque el precio sube mañana emplea una táctica de cierre que no favorece al comprador. Una decisión de esta envergadura necesita tiempo para revisarse.
• Promesas fuera del contrato. Todo lo que el vendedor te ofrezca verbalmente en sala de ventas, desde acabados hasta estacionamientos adicionales, debe estar escrito. Lo que no figura en el contrato no tiene respaldo legal.
• Falta de cláusulas de penalidad. Un contrato que no establece consecuencias claras para la inmobiliaria en caso de retraso en la entrega deja al comprador sin herramientas de exigencia. Ese vacío debe corregirse antes de firmar.

Aspectos claves antes de comprar un departamento

¿Cuáles son los requisitos para comprar un departamento en Lima?

Necesitas DNI vigente, ingresos demostrables, historial crediticio y, si aplicas a financiamiento, una cuota inicial de al menos el 10% del valor del inmueble

¿Qué documentos debo pedir a la inmobiliaria antes de firmar?

Copia literal del terreno en SUNARP, licencia de construcción, constancia de no adeudo municipal y el contrato de compraventa revisado por un abogado.

¿El precio anunciado incluye todos los costos?

No siempre. Al precio de lista debes sumar gastos notariales, escritura pública, inscripción en SUNARP e impuesto de alcabala (3% del valor de venta).

¿Qué pasa si la inmobiliaria se retrasa en la entrega?

El contrato debe estipular penalidades por cada día de retraso. Revisa que esa cláusula figure de forma explícita antes de firmar.

¡Ahora ya conoces los pasos para adquirir un departamento! Como ves, te ayudan a negociar con más seguridad porque sabes qué exigir, qué revisar y cuándo hacerlo. No se trata de desconfiar de la inmobiliaria, sino de llegar informado a cada etapa del proceso.

Una buena compra comienza con las preguntas adecuadas. Formula las tuyas antes de sentarte a firmar.

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